首付提高、利率上升

季节一旦入冬,气温就会快速下降;楼市一旦出现拐点,就会全面蔓延。

这也就形成了全国楼市调整中的区域差别。当然,更深层次的原因,是三四线城市与一二线城市、中西部与东部相比,经济和楼市发展水平不同,前者属于后发地区,过去几年房价上涨速度较慢,住宅需求中投资投机性需求比重较低,房地产泡沫较小,房价不会太早、也不会较大幅度调整。

最后,分析一下今年不同商品住宅户型的市场冷暖。在楼市下行期,有一个规律,郊区先跌价,普通住宅先促销。今年以来全国热销楼盘,绝大部分都是位于郊区的中小户型普通住宅项目,他们针对自住需求,尤其是刚需一族,降价二成左右就能实现跑量。今年前10个月,一线城市一房和二房的供应面积与成交面积的比例大体分别为1:1.07和1:1.16,稍稍供不应求;三房、四房分别为1:0.61、1:0.43,明显供大于求。

从市场消息面,也可反映出这一态势。今年10月以来,北京、深圳等一线城市的几个楼盘出现因下调房价而遭老业主围攻事件。近期,要求补差价和退房的现象,进一步向合肥、长沙等二线城市蔓延。另有一典型现象:近日,随着北京通州、昌平房价下降,邻近的河北香河楼市也开始跳水。真可谓城门失火,殃及池鱼。而仅仅在几个月之前,舆论还在为这些地区房价逆势快涨而忧心忡忡,莫不呼吁对之实行严厉的限购和限价措施。

与之相匹配,近三年来,全国商品房销售额20强企业,所占全国商品房销售总额的比重,由2009年的12%,经2010年的14%,再快速增至今年前三季度的18%。显而易见,开发商优胜劣汰的速度正在加快。今后民众购房时,应更多关注这些大品牌的项目,如果购买的是实力弱小企业的楼盘,说不定等你入住后,企业就已失踪了,远不如大开发商那样可以提供后续优质服务。甚至也可能出现房价下跌、个别开发商破产的极端情况,已购房但未交房的业主可就倒了大霉。近期个别二线省会城市已出现这类事件。

中国指数研究院28日公布的数据显示,11月21日至27日监测的35个城市中,30个城市的楼市成交量同比下降,7个城市成交量降幅在50%以上,其中长沙同比降80%,汕头、天津降近60%,而北京市场成交量却出现小幅回升。周度数据的时间跨度偏小,不能精确反映市场动态,但还是能折射出近期部分二三线城市成交量快速下滑的事实。

楼市调整具有明显的区域次序特征。去年,一线城市成交量就已出现大幅下滑,而多数二三线城市却大幅增长。今年以来,一线城市成交量一直保持低迷态势,而多数二三线城市直至八九月后,才出现成交显著下滑的情况。

10月全国房价正式出现下跌拐点以来,不仅一二线城市入冬,连上半年房价明显上涨的三四线城市,好像也撑不住了。

不妨比较两组数据。2008年,一线、二线、三四线城市商品房成交量,占全国的比重分别约为8%、32%、60%,而今年前三季度的数据分别为5%、29%、66%。由此证明,一二线城市所占比重持续下滑,而三四线却越来越大。中国房地产开发和需求的主战场,已经转移到三四线城市,一些有代表性的地产巨头正在快速向这些区域进行战略布局。

笔者认为,影响当前楼市需求的三大因素,按重要程度依次是:购房者的心理预期、房贷紧缩政策、限购政策。虽然三四线城市多数都未实行限购,但房贷紧缩却是全国一刀切的,首付提高、利率上升,对于三四线城市购房人的影响,基本与一二线城市相似;而最重要的当属预期,随着一二线城市房价下跌,在当前网络发达、信息传播通畅的情况下,三四线城市的老百姓自然会预期本地房价也会有所松动和下跌,相当部分购房人会暂停入市,等待观望。